«Основная тенденция, существующая сейчас на рынке недвижимости, - продолжающийся рост цен. И для этого есть несколько причин, друг друга. Одной из основных причин она называет высокую денежную ликвидность (на данный момент объем денежной массы, находящейся на руках у населения, очень велик), а также «боковой тренд» рынка ценных бумаг и высокие цены на нефть. Вторая причина - нестабильное состояние доллара. Это подталкивает население избавляться от долларовых сбережений путем инвестирования их, в том числе, и в недвижимость. Кроме того, государство стремится стимулировать развитие ипотеки. Падение банковских ставок по ипотеке связано со снижением рисков банков вследствие улучшения законодательной базы. Расширение выдачи ипотечных кредитов ведет к общему увеличению спроса на рынке недвижимости, и, как следствие, к росту цен.

При дестабилизации доллара рынок жилья многими рассматривается как универсальный механизм инвестирования и сбережения денежных средств. И это, по ее мнению, обеспечивает дополнительный приток покупателей жилья. Изменение в законодательстве привело к сокращению предложений на рынке и оттоку клиентов с «первичного» рынка на рынок готового жилья - здесь цены выросли весьма существенно.

К этому добавляем уже существующее превышение спроса над предложением и получаем высокий неудовлетворенный спрос на рынке, что уменьшению цен на квартиры также не способствует. После вступления 214-ФЗ в силу на рынке новостроек нарушился баланс спроса и предложения. За 2005 год объем предложений на рынке новостроек сократился на 20%. В прошлом году на рынке дорогой недвижимости наблюдалось сокращение объема предложения в пределах 30% по отношению к прошлому году. Да и в первые месяцы текущего года ни один из застройщиков дорогой недвижимости пока так и не заявил о начале продаж в новых объектах.

Основная причина нынешнего состояния рынка - в несовершенствах и недоработках законодательства, в частности 214-ФЗ, который, как известно, добавил проблем застройщикам. Не улучшило их положения и Распоряжение Правительства Москвы №3-РП от 12 января текущего года «О порядке финансового обеспечения реализации инвестиционных проектов на территории города Москвы». В соответствии с этим документом, поясняет Станислав, реализация инвестиционных проектов на территории Москвы (за исключением комплексной застройки, реконструкции кварталов и объектов топливно-энергетического хозяйства) осуществляется при условии обязательного предоставления инвесторами финансового обеспечения реализации проекта - оформленной в установленном порядке банковской гарантии на 30% объема инвестиций в реализацию проекта на срок его реализации.

Помимо несовершенства законодательства, способствовавшего сокращению предложений на рынке жилья, существует банальная нехватка земель под строительство жилых комплексов, которые отвечали бы соответствующим нормам законодательства. И, кроме того, если верить утверждениям одного из высоких чиновников, большим препятствием в развитии рынка строительства жилья является неоснащенность инженерией, то есть отсутствие всех необходимых для жилья коммуникаций и сложность их проведения.

«ВТОРИЧКА» НАБИРАЕТ ОБОРОТЫ

В большинстве своем девелоперы открывать продажи не спешат: они заняты подготовкой договорной базы и ожидают результатов рассмотрения Госдумой поправок к закону «О долевом строительстве». Предполагается, что будет отменена солидарная (субсидиарная) ответственность банков по обязательствам застройщиков. Если не будет изменений в 214-ФЗ или застройщики не решатся на договоры долевого участия, то, скорее всего, 2006 год будет «годом готового жилья».

Однако, стремительный рост цен операторам сегмента рынка «вторички»  тоже невыгоден. Дело в том, что 80% сделок в сегменте недвижимости эконом-класса приходится на «альтернативные» сделки, и рост цен способен разрушить длинные цепочки, выстраиваемые для операций такого рода. Ведь в любой момент каждый из продавцов, не желая упустить выгоду, может поднять цену на свою квартиру, реагируя на общие тенденции роста цен. А это может привести к тому, что у потенциальных покупателей элементарно не хватит денег на запланированную квартиру. Впрочем, такая же ситуация - не редкость и в сегменте рынка элитной недвижимости: далеко не каждый покупатель готов заплатить цену, которая в один момент превысила психологический барьер...

И, тем не менее, потенциальных покупателей сегодня отпугивают схемы, отличные от договоров долевого участия в строительстве, что «выталкивает» клиента на вторичный рынок.

Между тем, приобретение квартиры и в соответствии с законом имеет минусы. Основной из них - невозможность покупки жилья на начальном этапе строительства, когда, как известно, цены минимальны (а следующая сумма продажи в среднем на 20% выше той, что была на начальном этапе). К минусам можно отнести и необходимость указания полной стоимости приобретаемой квартиры в договоре. Поскольку это ведет к увеличению налогооблагаемой базы для застройщика и, как следствие, повышению общей стоимости объекта недвижимости.

ПРОГНОЗЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

Каковы же прогнозы на ближайшее будущее? Рост цен на недвижимость продолжится в течение всего года, хотя не так активно, как в его начале. К концу года доходность на рынке недвижимости составит в секторе элитной недвижимости до 40%, а в эконом-классе - до 60%. Опираясь на зарубежную практику, можно сделать вывод о том, что увеличение цен на недвижимость - процесс необратимый. Периоды роста сменяются периодами стагнации, но в долгосрочной перспективе стоимость за квадратный метр всегда увеличивается. Если это так, то даже в случае, когда закон станет обычной практикой и темпы строительства увеличатся, цены снизятся едва ли...

Есть основание прогнозировать появление новых предложений в течение ближайших месяцев. Ряд застройщиков завершают начатую в 2004-2005 годах процедуру предпродажной подготовки (получение разрешения на строительство, документов на землю, согласование проектной декларации и пр.) - это позволит им заявить о новых проектах уже в ближайшее время. Тенденция дефицита предложений сохранится в течение 1-1,5 лет, до тех пор, пока те объекты, которые сейчас находятся в стадии согласования, не выйдут на рынок.

Что же можно порекомендовать тем, кто озабочен дилеммой: продать квартиру сегодня и вложить деньги в инструмент, приносящий доход выше, чем недвижимость, или все-таки квартиру не продавать? Лучше присмотреться к рынку земли ближайшего Подмосковья. Там уже сегодня происходят большие изменения и открываются интересные инвестиционные возможности. А вообще, спекулятивный характер рынка станет одной из главных тенденций 2006 года.

АЛЬТЕРНАТИВА

Возвращаясь к практике применения схем, отличных от договоров долевого участия в строительстве, следует сказать, что линейка уже существующих схем имеет тенденцию к расширению. В частности, новая схема, недавно предложенная Сбербанком: «Дольщик переводит стоимость квартиры на банковский депозит, эти деньги перейдут к застройщику только после оформления жилья в собственность. Взамен банк предлагает застройщику льготную ставку кредитования, но только в размере тех средств, которые дольщик внес на депозит под конкретный проект. Если этих средств окажется недостаточно, банк компенсирует застройщику разницу по рыночной стоимости. Данная схема укладывается в рамки закона: банк будет выдавать кредиты только после получения застройщиком разрешения на строительство. До этого момента застройщику придется инвестировать в проект как минимум 30% собственных средств».

Зачем же нужен Сбербанк, если у застройщика уже имеется разрешение на строительство и он вправе привлекать денежные средства дольщиков? Применение этой схемы потенциально снижает риски покупателя: хранить деньги на депозите в банке надежнее, чем на счете застройщика. Ведь даже если застройщик будет объявлен банкротом, то покупатель может расторгнуть договор с банком и вернуть свои средства. Риск для застройщика заключается в возможности дольщика расторгнуть  договор   и   забрать свои деньги до завершения строительства, это повлечет повышение банком ставки кредитования до рыночной.

Эта схема новая и пока еще не заработала, так что говорить о ее плюсах и минусах сложно. Все будет зависеть от условий привлечения и возврата денежных средств клиентам и условий кредитования застройщиков, предложенных банком. Если условия будут интересны и тем, и другим, то такая схема может сыграть значительную роль на рынке сделок по приобретению квартир в новостройках.

По материалам журнала Салон недвижимости